Саша Лукич: «Покупателя в первую очередь интересуют не квадратные метры, а число комнат»

16.05.2016

Саша, есть ли разница между российским и западным подходом к проектированию квартир и таунхаусов? Чем обусловлена эта разница – объективными факторами (климат и т. д.) или ментальными?

Планировочные решения, представленные на российском рынке многоквартирного жилья сегодня, отстают от современных мировых стандартов на 40−50 лет. Архитектурное проектирование базируется на антропологических размерах человеческого тела и движении и законах эргономии. Эргономия дает возможность определения оптимального размера пространства исходя из его функционального назначения. Однако немалое число застройщиков ошибочно используют старую архитектурную модель, действующую на протяжении 75 лет и направленную на снижение себестоимости квадратного метра «продукта» за счет строительства модульных квартир с вытянутыми комнатами одинаковой ширины, в соответствии с ограничениями конструкции панельных домов. Покупатель из этой модели давно вырос, но сталкивается с дефицитом качественного предложения. Сейчас я и мои коллеги по Portner Architects пытаемся вернуть эргономичные планировки в российскую практику.

Климатические условия, конечно, тоже оказывают определенное влияние, например, в России не нужно защищаться от воздействия солнечных лучей навесными конструкциями, большими балконами и т. п. Но в целом этот фактор не имеет какого-то принципиального значения для планировочных решений. Если говорить о ментальности, она скорее накладывает отпечаток на представление о комфорте.

В Гонконге приемлемым считается проживание семьи из 4 человек в квартире площадью 8−9 кв. м, тогда как в Европе при расчете площади принято закладывать 40 кв. м на каждого человека.

Под таунхаусом в мире понимают элитное городское жильё в благополучных районах, в то время как в России – это относительно недорогой 2−3-этажный секционный дом за городом, философия жильцов которого — «меняем расстояние на дополнительные квадратные метры».

Какие распространенные ошибки совершают российские девелоперы многоквартирных, загородных индивидуальных домов, таунхаусов?

Как я уже отмечал, основное заблуждение – распространенное среди девелоперов мнение, что покупатель при приобретении жилья ориентируется исключительно на стоимость квадратного метра. Не буду спорить, это важный фактор, однако он вторичен. Покупателя в первую очередь интересуют не квадратные метры, а число комнат. Он не готов платить за лишнюю нефункциональную площадь, при этом ему важна эргономичная планировка, квартира, которую впоследствии не надо будет «доводить до ума». Также в приоритете функциональная, современная кухня и столовая, минимальные коридоры, достаточное количество кладовок в виде встроенных шкафов. На самом деле в среднестатистической квартире с «модульной» планировкой нефункциональные зоны и коридоры занимают до 35% пространства.

Для таунхаусов качество проектного решения еще важнее, так как нужно найти компромисс между квартирой и загородным домом. Среди частых ошибок – размещение на первом этаже встроенного гаража, в то время как именно это пространство должно быть основной жилой зоной таунхауса и предполагает связь с земельным участком. Это интуитивно понятно из поведения конечных потребителей: в подавляющем большинстве случаев сразу после покупки они начинают перепланировку пространства гаража под жилое. Также не могу не заметить, что жизнь за городом статистически подразумевает наличие 1,7 парковочных мест на каждую семью, но девелоперы в гонке за снижением себестоимости редко задумываются об оптимальном решении для паркинга.

Есть ли у нас «национальные особенности» планировок и планировочных, архитектурных, дизайнерских решений?

В России за последние 15 лет появилось немало талантливых архитекторов и дизайнеров, я бы сказал, даже мирового уровня. Но это характерно в большей степени для загородных домов и дизайна интерьера. На рынке многоквартирного жилья наблюдается противоположная картина. Проектирование заканчивается посадкой здания на генплане в соответствии с условиями инсоляции и градостроительными нормами, а также разработкой нескольких вариантов фасадных решений. Планировки квартир почти не прорабатываются и представляют собой грубую нарезку помещений и расстановку инженерных стояков.

Потребитель в отсутствие качественного предложения вынужден покупать такое жилье c иллюзией, что сможет впоследствии его улучшить.

Что это за стандарты проектирования жилья, когда покупатель платит не за размер помещения, а его функциональность? Расскажите подробнее, пожалуйста.

В течение двух последних лет архитекторы Portner Architects занимаются разработкой и внедрением стандартов «Эргом2етрика» для проектирования многоквартирных домов. Основная идея – максимально эффективное использование каждого квадратного сантиметра помещения через сочетание опыта японского прагматизма и функционализма и высоких стандартов скандинавских стран.

Эргономичность помещения не зависит от его площади, только от функциональности. Мы начинаем разработку жилищного проекта с расстановки мебели, очерчивания и совмещения зон обслуживания разных групп мебелей и проходов, а не с укрупненной нарезки одинаковых комнат и последующего поиска оптимальной планировки приобретенного пространства. В современной квартире жилые функции должны плавно перетекать друг в друга, обеспечивая психологический комфорт и впечатление большого пространства. Мы разграничиваем активную дневную зону от тихой ночной, трансформируем коридоры в проходные гардеробные со встроенными шкафами, предусматриваем размещение кухонной техники и сантехнического оборудования с логикой удобного пользования. Именно грамотной расстановкой мебели определяется функциональность помещений, и создаются комфортные условия для работы и отдыха.

Используя стандарты «Эргом2етрика», мы уменьшаем площади коридоров до 6−7% от общей площади квартиры, оптимизируем размер помещений с учетом их назначения, решаем проблему кладовок большим количеством встроенных шкафов, а вместо нефункциональных узких балконов предлагаем финский опыт — просторные лоджии с местом для садовой мебели, остекленные беспереплетными раздвижными стеклянными конструкциями.

Таким образом мы улучшаем функциональность и одновременно уменьшаем площадь квартир на 10−15%. Покупатель квартир из серии «Эргом2етрика» не переплачивает за лишние квадратные метры и получает современное жилье, не нуждающееся перепланировках и дополнительных затратах на услуги дизайнеров. Девелопер получает более ликвидный продукт и площадь МОП (общественных зон) в доме всего 12−14%. Такая классическая «win-win» ситуация не только позволяет быть в выигрыше всем сторонам, но и дает девелоперам возможность выжить в условиях кризиса.

Какие существуют способы сэкономить пространство методами проектирования и интерьерного дизайна? Приведите примеры.

Только в России нанимают дизайнеров интерьеров в сегменте экономкласса. Это нонсенс, отчасти появившейся из-за минимального уровня разработки проектных решений и широкого предложения квартир без перегородок и отделки. В таких условиях конечному потребителю часто сложно понять даже, куда поставить стиральную машину. Сегодня дизайнеры интерьеров, работающие на российском рынке, занимаются не только декорацией помещений, а именно его перепланировкой. К сожалению, качество таких вынужденных планировок всегда будет уступать решениям, заранее детально продуманным архитектором: дизайнер не может «подвинуть» окна, расширить помещение или, наоборот, отказаться от лишних метров, поэтому ему приходить искать им применение. Таким образом, в 90-х, например, появлялись бильярдные или тусовочные зоны, кинотеатры, расположенные в просторных подвалах коттеджей, однако все эти опции были крайне невостребованными жильцами.

Я, например, не вижу смысла в типичной «модульной» постсоветской «однушке» площадью 40−45 кв. м, хотя сегодня она – наиболее продаваемый вариант.

Отдельная нефункциональная кухня и огромная вытянутая спальная. Площадь такой квартиры может быть уменьшена максимально до 39 кв. м. При более сильном сокращении теряется функциональность и нарушаются базовые принципы эргономики. Как альтернативу мы предлагаем студию в 26−30 кв. м, которая по функционалу соответствует «однушке», а воспринимается просторнее в отсутствие перегородок. На 44 кв. м можно объединить гостиную, столовую и кухню и предусмотреть отдельную спальню площадью до 10 кв. м. Это потребует всего одного дополнительного стояка. Застройщик обычно экономит на этом стояке 600−700 долларов на квартиру, а жильцам потом приходится жить 3−4 поколениями в нефункциональном пространстве.

townhouse.jpg

Можете рассказать о самых интересных архитектурных, интерьерных решениях, которые вам приходилось реализовать (не обязательно в России)?

Нами реализовано более 130 проектов разного уровня сложности и назначения. Я бы выделил проект гостиницы La Farandole в Санари-Сюр-Мер на Лазурном берегу Франции. Право реконструировать этот объект мы получили по итогам архитектурного конкурса в 2009 году. Официальное открытие гостиницы состоялось в 2011 году, и к настоящему моменту она уже считается признанной местной достопримечательностью, в ней даже будет снимать новый сериал Люк Бессон.

Какие тенденции вы наблюдаете? Стал ли потребитель покупать более функциональное жилье, но меньшей площади – в городе и за городом?

Кризисная ситуация – всегда путь к развитию. После событий 2008 г. девелоперы загородных поселков перестали строить некачественные типовые коттеджи площадью 500−600 кв. м и перешли на формат в 220−280 кв. м без подвалов. Сегодняшний кризис однозначно наведет порядок в первую очередь на рынке многоквартирного жилья, где клиент больше не будет готов принимать бракованную недвижимость. Девелоперы также будут выбирать проектировщиков не по критерию низкой стоимости работ, а исходя из их компетенции предложить качественную концепцию и продуманный проект, с которым снижаются риски и увеличивается прибыль.

Рынок сдвигается в сторону квартир с отделкой, где все ошибки неграмотного проектирования будут на виду. Я не согласен с прогнозом, что в ближайшие несколько лет будут продаваться только небольшие квартиры и что нужно строить только «однушки», да и те уменьшенной площади. Для того сегмента населения, который в 2010—2104 гг.одах покупал небольшие квартиры экономкласса, в течение нескольких лет будут малодоступны кредиты.

Ипотеку под жилье будут брать семьи, ориентирующиеся на двухкомнатные квартиры площадью 50−55 кв. м или двухэтажные секции таунхаусов площадью 95−110 кв. м с тремя спальнями.

Какие советы вы можете дать нашим читателям, присматривающимся к новостройкам – новым квартирами и домам?

При покупке квартиры не ориентируйтесь на риэлторский план, из-за отсутствия на нем расстановки мебели он никогда не даст вам реального представления о площади и функциональных возможностях квартиры. Советую рассматривать однокомнатные квартиры площадью не менее 39−40 кв. м или квартиры-студии от 26−32 кв. м, двухкомнатные площадью 50−55 кв. м и трехкомнатные 72−78 кв. м.

Также возможен распространенный в Европе формат трехкомнатной квартиры с небольшой детской комнатой, занимающей 7−8 кв. м, общая площадь квартиры в таком случае может быть около 65 кв. м.

Источник: http://journal.mirkvartir.ru

Гарантируем безопасность сделки

Безопасный способ покупки недвижимости на вторичном рынке. Полностью сопровождаем Вашу сделку от составления договора до получения ключей.

Подробнее

Сэкономьте до 400 000 рублей!

Подайте заявку через компанию «Абсолют Капитал Недвижимость» и получите одобрение по ставке ниже, чем в банке.

Подробнее
Предупреждение о Cookes
Продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie.