Передача денег при сделке — последний и самый ответственный этап в процессе купли-продажи недвижимости. Обычно она происходит через банковскую ячейку. Как организован этот процесс, какие есть варианты, какие могут возникнуть трудности – обо всем этом подробно рассказывает Наталия Котова, руководитель расчетных центров «Банковский−6», «Невский−8».
Как технически происходит процесс передачи денег при сделках с недвижимостью? Какие бывают варианты?
Изъятие денежных средств из сейфовой ячейки может осуществляться как самостоятельно арендаторами ячейки, так и под контролем сотрудника сейфового хранилища. Все зависит от формы договора аренды ячейки, которую выбрали арендаторы.
Так, в первом случае арендатор (продавец), который приобрел право доступа к сейфу, подчеркиваю, на основании выполненных условий по сделке, право доступа имеет самостоятельное, без присутствия других арендаторов (покупателя, третьих лиц). При этом сотрудник сейфового хранилища лишь препровождает арендатора к ячейке, с помощью имеющегося у него мастер-ключа помогает арендатору открыть ячейку (у арендатора есть свой ключ от ячейки) и отходит в сторону, оставляя арендатора наедине с ее содержимым.
В другом случае процесс передачи содержимого сейфа происходит под контролем сотрудника сейфового хранилища. Денежные средства в определенных арендаторами суммах, упакованные в специальные пакеты, имеющие порядковую нумерацию, помещаются в сейф до окончания сделки. На основании выполненных условий по сделке сотрудник сейфового хранилища проходит с арендатором к сейфу, вместе с ним открывает ячейку и выдает ему ценный пакет. В полном соответствии с условиями договора, буквально читая с листа.
Разновидность этого случая – вариант, при котором сотрудник сейфового хранилища передает конкретную денежную сумму (а не просто ценный пакет), прямо указанную в договоре аренды ячейки (выполнение условий по сделке также обязательно). При этом кассир расчетного центра в присутствии арендатора пересчитывает получаемую им сумму, которая была принята на хранение.
Что такое ответственное хранение денежных средств и чем оно отличается от аренды ячейки?
Хранение имущества (денежных средств), как и аренда ячейки, регулируется Гражданским кодексом РФ. В соответствии со ст. 886 ГК РФ по договору хранения расчетный центр обязуется хранить имущество, переданное ему поклажедателями (покупателем и продавцом недвижимого имущества), и возвратить это имущество в сохранности. При этом главной обязанностью расчетного центра является принятие всех предусмотренных договором хранения мер для того, чтобы обеспечить сохранность переданного на хранение имущества.
В соответствии со ст. 901 расчетный центр как хранитель несет ответственность за утрату, недостачу или повреждение имущества.
Он обязан вернуть имущество обратно в том же количестве и качестве, в котором оно передавалось на хранение.
Принимая на ответственное хранение имущество поклажедателей, а это денежные средства для расчетов по сделкам с недвижимым имуществом, расчетный центр производит подробную опись денежных средств и указывает конкретные денежные суммы в самом договоре ответственного хранения. Впоследствии, при наступлении определенных событий (например, при переходе права собственности на имя покупателя), о чем дополнительно указывается в договоре хранения, расчетный центр передает определенную денежную сумму определенному под номером поклажедателю (т.е. продавцу).
При аренде ячейки расчетный центр не осуществляет контроль над имуществом, помещенным арендаторами в сейф, в связи с чем не принимает опись с перечислением имущества и не ведет учет сведениям о содержимом сейфа.
Сколько стоит и то, и другое?
Ответственное хранение будет дороже аренды ячейки. Например, стоимость стандартного договора «Эксперт-Сейфинг» сроком на 30 дней составляет 4400 рублей. А стоимость договора ответственного хранения «Гарант» на тот же срок составляет 5400 рублей (при помещаемой сумме до 1,5 млн рублей) или, к примеру, 8400 рублей (при помещаемой сумме до 2,5 млн рублей).
Что такое аккредитив?
Аккредитив представляет собой безналичную форму расчетов в виде условного обязательства банка. Другими словами, банк обязуется произвести платеж в пользу продавца в случае предъявления последним документов, которые соответствуют условиям аккредитива. А в качестве условий выплаты по аккредитиву могут отражаться в точности те же документы, что и в обычных договорах аренды ячейки (зарегистрированный договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности на имя нового собственника и пр.).
В аккредитиве также указываются участники сделки (покупатель и продавец, их реквизиты), порядок расчета между ними, условия оплаты и извещения сторон.
Применительно к сделке купли-продажи квартиры схема расчетов с использованием аккредитива выглядит следующим образом. Сначала покупатель и продавец предварительно согласовывают с банком, открывающим аккредитив, условия расчетов, указанные в договоре купли продажи. Банк открывает им счета. Кроме того, по заявлению покупателя банк открывает специальный (блокированный) счет, на который поступают денежные средства, предназначаемые для покупки недвижимого имущества, в сумме, соответствующей сумме, указанной в договоре купли-продажи.
Затем банк открывает аккредитив и передает его оригинал продавцу напрямую или через банк продавца. При получении зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи продавец представляет его в банк вместе с другими необходимыми по аккредитиву документами.
Если у банка не возникают сомнения по поводу представленных документов, то банк переводит денежные средства с «блокированного» счета на личный счет продавца. Схема расчета значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один банк.
В каких случаях вы рекомендуете применять аренду ячейки, ответственное хранение, а в каких аккредитив?
Неоспоримым преимуществом аккредитива, в частности, может быть отсутствие необходимости иметь на руках большие суммы наличных денег, беспокоиться за их транспортировку и сохранность на время сделки. Особенно значим он при сделках, когда покупатель не знаком с продавцом, о репутации которого ничего не известно. Однако аккредитив совершенно не приспособлен к сделкам, которые называют «встречными» покупками. Он рассчитан на сделку с одним объектом недвижимости.
А вот расчетные центры помогают произвести расчет по сложным, нестандартным сделкам, с множеством «встречных» объектов, когда учитываются индивидуальные пожелания каждого участника сделки. Арендой ячейки пользуются и тогда, когда не хотят «обнаруживать» свои денежные средства (посредством указания суммы в аккредитиве). Но при этом расчетные центры имеют дело с помещением в ячейку и изъятием из нее наличных денежных средств клиентов.
Ответственное хранение имеет схожие черты и с аккредитивом, и с арендой ячейки. Явные наличные деньги помещаются в сейфовую ячейку, однако эти денежные средства проходят подробную опись, суммы указываются в договоре и выдаются в точном соответствии с заявленными условиями.
Какие проблемы при сделках, исходя из вашей практики, возникают наиболее часто и как они решаются?
Сложности могут возникнуть на любом этапе сделки. В процессе сделки условия доступа к сейфу могут претерпеть различные изменения, например: при заключении договора аренды указали неверный адрес, или объект решили оформить на другое лицо, или необходимо исключить условие, которое стало невыполнимо, или, наоборот, включить дополнительное условие, изменился получатель определенного ценного пакета и т. д.
Как решается такая проблема?
По общему правилу, внесение любых изменений в договор осуществляется сторонами путем подписания дополнительного соглашения, отражающего суть изменений. Если изменения незначительны (1−2 условия), то новым дополнительным соглашением к договору вносятся изменения в соответствующие положения предыдущего соглашения о порядке доступа к ячейке. Если изменений достаточно много, то возможна отмена действующего, ставшего неугодным, соглашения о порядке доступа к ячейке и подписание нового соглашения на новых условиях.
При этом главным условием является согласие всех арендаторов на внесение изменений. Однако на практике часто случается так, что вносить изменения надо, а собрать всех арендаторов для этого невозможно по объективным обстоятельствам. В таких случаях расчетным центром предусмотрена особая процедура внесения изменений по основаниям, исчерпывающий перечень которых строго регламентирован.
Например, обнаружилась ошибка в фамилии (имени, отчестве) собственника объекта недвижимости или ошибка в адресе приобретаемого объекта. В этом случае «исправление» возможно по письменному заявлению такого собственника. Однако такую форму исправления нельзя применять, если фамилия, имя, отчество собственника изменились полностью. В этом случае изменения вносятся по общему правилу всеми арендаторами.
Если для получения ценного пакета одним арендатором требуется присутствие другого арендатора, то последний арендатор подает заявление о своем отказе присутствовать при получении пакета.
Если полностью изменился адрес объекта, письменные заявления в подтверждение купли-продажи объекта с верным адресом подают покупатель и продавец.
Если предъявляется справка по форме 9, в которой указана регистрация нового собственника (или лиц, имеющих к нему отношение), тогда как по условиям доступа к сейфу требуется предъявление справки Ф.9 об отсутствии ранее зарегистрированных лиц, то заявление подает новый собственник Объекта с представлением оригинала вышеназванной справки, заверенной в установленном порядке.
Регламентом предусмотрены и другие случаи разрешения сложных ситуаций с помощью подачи заявлений.
А если арендаторы не могут договориться, а заявлением заинтересованной стороны тоже нельзя решить вопрос?
Тогда расчетный центр в лице его руководителя приглашает всех арендаторов на совместную встречу, чтобы выработать варианты решения спорных вопросов. Могу с уверенностью сказать, что за все время работы расчетного центра все случаи разрешения конфликтных ситуаций с участием руководства расчетного центра увенчались успехом.
Если не принесли ожидаемого результата ни один из вышеперечисленных способов, остается только один выход – обращение заинтересованной стороны в суд за разрешением данного спора.
Сейчас Центробанк время от времени отзывает лицензии у банков. Что происходит с деньгами в ячейке, если у банка отозвана лицензия или он объявил себя банкротом? Как в этом случае можно забрать содержимое ячейки?
Беспокоиться не стоит. Процесс ликвидации банка не сказывается на доступе к ячейкам и их содержимом. Арендатор сейфа, поместивший в него деньги и другие ценности, по-прежнему имеет право пользоваться ячейкой – помещать что-либо на хранение или изымать содержимое в любое время. Отзыв лицензии не означает, что банк прекратил существовать как юридическое лицо. Следовательно, его обязанности по договору аренды банковской ячейки сохраняются.
Ликвидация банка не может отразиться и на ценностях клиента, хранимых в ячейке, так как они не состоят на балансе банка и не включены в его собственность.
Когда же и каким образом можно забрать содержимое ячейки? В соответствии с Федеральным законом РФ от 25.02.1999 N 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» в банк вводится временная администрация, назначаемая приказом Центрального Банка РФ, которая выполняет функции менеджмента банка после отзыва лицензии. Она становится единственным органом управления, а после признания банка банкротом полномочия переходят конкурсному управляющему. Функции конкурсного управляющего (ликвидатора) при банкротстве кредитных организаций осуществляет Агентство по страхованию вкладов.
Необходимо подать заявление главе временной администрации, в котором изложить свою просьбу предоставить доступ к сейфовой ячейке в соответствии с заключенным с банком договором аренды сейфовой ячейки. Нелишним будет приложение копии такого договора.
Информацией, кто возглавляет временную администрацию, располагает Агентство по страхованию вкладов. Срок рассмотрения заявления четко не регламентирован. Думается, применимы требования Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» – 30 дней со дня регистрации письменного заявления. Если срок рассмотрения заявления затягивается, арендатору следует обращаться в суд. После получения доступа к ячейке и изъятия ее содержимого желательно перенести свои ценности на хранение в другой, более надежный, депозитарий.
Источник:
http://journal.mirkvartir.ru
