Калькулятор оценки недвижимости

Заполнив формы калькулятора вы можете получить справочную информацию об ориентировочной стоимости Вашей квартиры при найме или продаже. Обращаем внимание, что реальная стоимость может отличаться от стоимости полученной при расчете на калькуляторе. Окончательная стоимость может колебаться в зависимости от многих других факторов. В калькуляторе учтены лишь некоторые. Для более детального анализа стоимости недвижимости рекомендуем Вам связаться с нашим специалистом через форму или задать вопрос онлайн.

Оценка недвижимости – серьезный процесс, требующий высокой квалификации, понимания принципов и методов оценки, факторов, влияющих на конечную цену объекта недвижимости, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания текущего состояния рынка тенденций спроса и предложения, обладания необходимыми инструментами и информацией.
Любая, даже типовая, недвижимость имеет свои, уникальные и неповторимые особенности, определяющие конечную стоимость объекта при продаже.

Оценка недвижимости – многофакторная задача. Вот, кратко, некоторые из факторов, влияющих на конечную цену объекта недвижимости:

- Район расположения недвижимости.
При оценке недвижимости риэлтор учитывает экологию района, наличие развитой инфраструктуры: магазинов, аптек, поликлиник, детских садов и школ, парков и спортивных сооружений, транспортную доступность и многое другое.

- Расположение здания в конкретном районе.
Даже в типовой застройке одного района, каждое здание занимает свой участок земли, и он уникален и неповторим. Здания, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполненных работ, но расположенные в разных точках района, могут иметь различную ценность с точки зрения комфорта проживания и востребованности.
Это и отсутствие шума от близлежащей дороги, и наличие закрытого большого двора, и наличие большого количества свободных парковочных мест, и близость соседних зданий, и удаленность от остановок общественного транспорта, и детские площадки, и школы не через дорогу, и небольшие магазинчики в минутной доступности… и многое другое…

- Год постройки дома.
Этот фактор имеет огромное значение. Естественно, чем моложе дом, тем дороже там недвижимость, главным образом из-за состояния коммуникаций.

- Техническое и внешнее состояние здания и подъезда.
Два соседних здания приблизительно одного года постройки могут иметь разное техническое состояние. Сюда же относится состояние подъезда и наличие в подъезде консъержа, охраны.
Это зависит и от самих жильцов, и от управляющей компании, если таковая имеется. Общеизвестно, что недвижимость в домах ЖСК, в домах, имеющих хорошую  ТСЖ, всегда стоила дороже, чем недвижимость в обычных муниципальных домах.

- Вид из окна.
Этот параметр особенно актуален для Москвы и ближайшего подмосковья: пробки, шум, загазованность. Никто не хочет жить в смоге и дышать грязным воздухом.

- Этаж и этажность дома.
Традиционно, наиболее востребованы средние этажи здания.

- Состояние недвижимости, планировка.
Хочется отдельно отметить важный момент: в случае, если недвижимость имеет хороший и дорогой евроремонт, далеко не всегда при продаже удается полностью окупить вложенные в ремонт деньги. Недвижимость с хорошим ремонтом безусловно стоит дороже и является более предпочтительной при покупке, но Покупатели, как правило, не готовы его полностью оплачивать. Все таки, в первую очередь, Покупателем ищется сама недвижимость – стены, планировка, расположение, и только во вторую очередь отдается предпочтение квартире с дорогой отделкой, как приятный бонус, и только в том случае, если цена будет не слишком завышена.
Профессиональный риэлтор, повидавший немалое количество квартир с различными планировками, быстро сможет оценить востребованность квартиры с точки зрения планировки, исходя из накопленного опыта.

- Документы основания права собственности.
В принципе, этот фактор надо было бы поставить на первое место, как самый главный фактор при оценке недвижимости. Специалист - риэлтор способен грамотно определить «чистоту» правоустанавливающих документов, наличие ошибок, комплектность документов, быть может «проблемность» некоторых моментов, и исходя из этого, точно определить стоимость недвижимости.

- Условия продажи недвижимости.
Данный фактор также является предопределяющим при оценке недвижимости.
Для определения правильной цены необходимо понимать цель продажи.
Профессионально оценив стоящие перед продавцом задачи, риэлтор определяет цену объекта и выстраивает успешную стратегию продажи, приводящую к эффективной реализации поставленных целей.
Продажи бывают простыми, когда целью является получение денег, и сложные, так называемые «альтернативные» продажи, в результате которых собственник недвижимости решает свою многоходовую жилищную проблему.
Оценить весь объем работы по «альтернативной» продаже (еще такие сделки иногда называют обменами) под силу только специалисту, и именно исходя из этой оценки, определяется конечная цена недвижимости.
Недвижимость должна быть оценена правильно  и так, чтобы собственник смог бы решить свои задачи, но при этом цена объекта соответствовала бы своим потребительским качествам и была бы интересна потенциальным покупателям.

- Маркетинг, анализ цен на аналогичную недвижимость, колебания цен во времени.
Для правильной оценки недвижимости  необходим анализ всех текущих предложений по объектам такой же площади, в таком же или аналогичном районе и даже в том же доме.

Цена  одной и той же недвижимости, может колебаться в значительных пределах, в зависимости от времени и от того, какие аналоги в данный момент продаются, по какой цене и сколько всего предложений имеется.

Профессиональный риэлтор, обладая актуальной, постоянно обновляющейся информацией из своих баз по недвижимости, анализирует эту информацию ежедневно и предлагает собственнику цену, максимально приближенную к реальной на данный момент времени.

Стоимость недвижимости всегда балансирует между спросом и предложением.
Только риэлтор, работая с недвижимостью ежедневно, способен оценить спрос на текущий момент времени, по количеству входящих телефонных звонков, количеству показов аналогичных квартир, количеству просмотров размещенной рекламы аналогов.

Если спрос возрастает или снижается предложение, стоимость, объекта недвижимости повышается.
Когда предложение и спрос на рынке недвижимости сбалансированы, рыночная цена имеет тенденцию отражать себестоимость. Cтоимость недвижимости не постоянна во времени.

Таким образом, оценка стоимости недвижимости представляет собой многофакторную задачу прикладного экономического анализа, в основе которой лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов.

Получив экономически обоснованную цену, продавцу недвижимости можно рассчитывать на определенные сроки экспозиции объекта в зависимости от локальной рыночной ситуации.
В общем случае, срок экспозиции зависит от тенденций рынка. Для примера можно привести следующую таблицу:

Срок экспозиции	Стоимость
2 месяца	Среднерыночная цена (+) 3-5%
3 месяца	Среднерыночная цена (+) 5-7%
3,5-4 месяца	Среднерыночная цена (+) 8-10%
Не прогнозируется	Среднерыночная цена (+) от 11%
1 месяц	Среднерыночная цена (–) 10-15%
10 дней	Цена срочного выкупа (–) 15-30%

Данные этой таблицы рассчитаны для растущего рынка города Москвы, при условии роста цен в целом в пределах 8 - 12% в год.