Причин для продажи ипотечной недвижимости может быть много – отсутствие средств для выплаты кредита, переезд в другой город или страну, развод, покупка более подходящей по метражу и местоположению жилплощади. При этом многие считают, что если они приобрели квартиру в ипотеку, то продать ее можно будет только по завершении всех банковских выплат. Действительно, ипотечная квартира является залоговым имуществом, однако продать ее все-таки можно, но только при условии, что все требования выдавшего кредит банка будут выполнены.
Но что делать, если заинтересовавшийся покупатель тоже хочет приобрести квартиру в ипотеку? Ответ на этот вопрос неоднозначен: с одной стороны, законом такие сделки не запрещены, да и некоторые банки соглашаются на проведение подобных операций, однако на практике выполнение всех условий банковского учреждения может оказаться слишком сложной задачей. К тому же в такой сделке могут таиться определенные риски для покупателя.
Насколько велики риски?
Одна из основных трудностей при продаже залоговой квартиры в ипотеку – это получение разрешения от банка на совершение подобной сделки. В некоторых случаях банки с трудом идут навстречу даже в более стандартных ситуациях – например, когда у покупателя на руках есть вся сумма. Поэтому нужно понимать, что к процессу переговоров подходить следует весьма тщательно – банк должен получить информацию о том, как сделка будет проходить, как будет гаситься залог.
Помимо этого, есть и риски для покупателя, который приобретает залоговую квартиру в ипотеку. Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга по правовым вопросам, отмечает: «Для покупателя риски возникновения проблем при приобретении ипотечной квартиры довольно велики. На первый взгляд они незаметны, но если сделка организована неграмотно, без учета всех обстоятельств, можно расстаться с частью денег, а квартиру не получить. Выплаченные деньги возвращать потом можно годами».
Заместитель директора Единого центра коммерческой недвижимости ООО «Александр Недвижимость» Елена Бушурова придерживается другого мнения: «Покупатель не рискует, приобретая квартиру, находящуюся в ипотеке. Такие сделки проходят не редко, главное – четкое взаимодействие с банком-кредитором. А уж история такой квартиры проверена на все 100 процентов».
Покупатель и продавец – клиенты разных банков?
В случае проведения сделки по продаже залоговой квартиры в ипотеку возможны два основных сценария: один, более простой, когда покупатель и продавец являются клиентами одного банковского учреждения, и второй, более сложный, когда кредитуются они в разных банках.
Продажа залоговой квартиры в ипотеку клиенту другого банка – довольно трудновыполнимая задача, но все же реальная. Сергей Слободянюк подчеркивает, что безопасный вариант такой сделки существует: «Теоретически как продавец, так и покупатель могут быть участниками ипотечных схем, и можно организовать сделку, если квартира в ипотеке, а покупатель берет кредит в другом банке. Важно, чтобы у покупателя собственных средств было больше, чем задолженность по кредиту у продавца. Однако я очень сомневаюсь, что серьезный банк будет рассматривать в качестве залога квартиру, уже находящуюся в залоге. Если же банк покупателя не возражает, безопасную схему покупки и расчетов можно продумать и осуществить. Занимаясь подобными сделками с начала кризиса 2008 года, мы проработали различные безопасные схемы приобретения ипотечных квартир».
Наталья Ермолаева, директор ипотечной брокерской компании «Гарант-Кредит» (уполномоченный партнер корпорации «Адвекс. Недвижимость»), отмечает трудность продажи залоговой квартиры в ипотеку и приводит в пример два возможных пути, по которому могут пойти банки, согласившись на подобную сделку: «Когда речь идет о разных банках, то ситуация значительно осложняется. Первый вариант: процедура двойного обременения: для этого банк-залогодержатель должен дать разрешение и это второе обременение наложить. Или же второй вариант: полное досрочное гашение кредитного остатка с последующим снятием обременения. Для этого необходимы свободные средства. Ранее в банках можно было найти такую схему, сегодня таких предложений нет. Если же эти средства вносит покупатель в счет погашения кредита продавца, то тут и возникают высокие риски, необходимо привлекать грамотного риелтора, который поможет, насколько возможно, обезопасить интересы покупателя».
Таким образом, приобретение квартиры в ипотеку, которая находится в залоге у другого банка, может быть осуществлено – для этого и продавец, и покупатель должны убедить свои банки в безопасности сделки. Самым простым выходом из ситуации будет полное погашение задолженности продавца и снятие обременения, а после этого – продажа квартиры в ипотеку. Однако в большинстве случаев у продавца нет достаточных средств для закрытия ипотеки, и он обращается к покупателю, чтобы тот выплатил за него оставшуюся часть, а после этого приобрел жилье. Но в такой ситуации, по словам Натальи Ермолаевой, покупатель и рискует больше всего – ведь он может внести необходимую сумму, а после этого продавец просто не будет выходить на сделку.
Продажа залоговой квартиры в ипотеку в своем банке
Гораздо проще продать залоговую квартиру в ипотеку, если участники сделки являются клиентами одного и того же банка. Такие сделки практически никогда не срываются – разве что за исключением случаев, когда покупателю в последний момент банковское учреждение отказывает в кредите.
«Если продавец и покупатель – клиенты одного банка, сделка упрощается, поскольку предмет залога остается у того же залогодержателя. В этом случае необходимо просто продумать безопасную схему сделки и расчетов, чтобы потом у продавца не было возможности отказа от сделки, или чтобы не пришлось в судебном порядке выселять членов семьи прежнего собственника, а также исключить любые иные проблемы, которые могут возникнуть в конкретной ситуации», – комментирует Сергей Слободянюк.
Наталья Ермолаева согласна с коллегой: «Вся сложность сделок с выкупом недвижимости из-под залога заключается в процедуре снятия/наложения обременения квартиры ипотекой. В рамках одного банка все проще, так как один и тот же банк снимает старое обременение и накладывает новое на объект недвижимости».
Основываясь на мнениях экспертов и на опыте специалистов в сфере недвижимости, можно сделать вывод: при желании и грамотном подходе продать находящуюся в залоге квартиру в ипотеку можно вне зависимости от того, являются ли участники предстоящей сделки клиентами одного банка или нет. Но в первом случае процедура будет проведена гораздо проще и быстрее, а во втором – можно рассчитывать на затяжные переговоры с банками. Так или иначе, прежде всего для успешного осуществления сделки по продаже-покупке залоговой квартиры в ипотеку необходимо будет найти опытного и квалифицированного риэлтора, который разработает максимально безопасную схему для такой сделки.
Источник:
БКН.РУ 
